去年中央经济工作会议提出“要把复原和扩大消费摆在优先地位” ，“着力解除造约居民消费的不利成分”。J9集团国际站金融学系教授、副院长张峥以为 ，从前三年 ，全国总体房价出现出肯定水平的着落 ，形成了居民财富受损的感知 ，肯定水平上抑造了居民消费。
他指出 ，不应忽视因住房资产大局上缩水对于居民消费支出的抑造作用 ，也就是所谓的财富效应 ，稳房价对于复原信心 ，推进消费有沉要作用。
近日 ，在J9集团国际站、北京大学经济政策钻研所共同进行的“2023北大J9集团国际站两会后经济局势和政策分析会”上 ，张峥教授萦绕住房资产的规模 ，房价增长和消费增长的关系 ，若何稳房价以及房地产新发展模式转型等方面发展了具体论述。
全国商品房资产规模有多大 ？
“把复原消费、扩大消费放在优先的地位” ，“着力解除造约居民消费的不利成分” ，这是去年中央经济工作会议和今年两会提出的工作沉点。那么 ，若何推动有关工作 ？张峥以为 ，住房是居民最重要的资产类型 ，因而 ，房价变动若何影响消费变动 ，是关注和探求的一个方向。
住房资产在中国度庭总资产的占迸仔多大 ？中国人民银行的调查统计显示 ，占比靠近60%。我们知路 ，住房资产依照性质来分 ，能够分为四类 ，蕴含商品住房 ，自建房（蕴含幼产权房） ，公有住宅和公寓住宅。
商品住宅的资产规模有多大 ？凭据有关机构的数据 ，张峥教授所参与的课题组做出测算：2022年底 ，全国存量商品住房面积约为187亿平方米 ，依照2022年的房价 ，总价值或许为400万亿人民币。从前三年 ，全国总体房价出现出肯定水平的着落 ，以全国样本城市二手房买卖价值估算 ，跌幅约莫为20%。依照2019岁暮住房存量的面积来推算 ，全国商品住房价值账面损失近70万亿。
房价和消费有着怎么的关系 ？
住房资产缩水对消费增长有什么影响 ？张峥指出 ，首先要领略底层逻辑沉的两个效应 ，一个是挤出效应 ，还有一个是财富效应。
若何理解“挤出效应” ？张峥分析 ，房价上涨的情况下 ，该效应既蕴含采办住房而致力储蓄导致对消费的挤出 ，也蕴含采办住房后因偿还住房贷款对消费形成的持久挤出；房价着落的情况下 ，则正好相反 ，这也是我们常说的“房奴效应”。所以 ，“挤出效应”阐发为房价变动和消费变动是负有关。
此表 ，两者间还有一个“财富效应” ，正好跟“挤出效应”相反 ，指的是房价上涨带来资产价值（财富）的上升 ，一方面 ，财富增值的感知会影响边际消费偏差 ，进而拉动消费；另一方面 ，住房资产能够作为抵押品 ，资产增值会增长融资能力 ，滑润因收入不及对消费的影响 ，因而对推进短期消费有积极作用。所以 ，“财富效应”阐发为房价变动和消费变动是正有关。
张峥教授的课题组利用2019至2022年的数据做了一些实证分析。钻研发现 ，在横截面层面 ，房价增长和消费增长之间的关系在2021年有所变动 ，2019年和2020年表象为负有关 ，到2021年出现转变 ，造成正有关 ，也就是说 ，2020年之前出现出的是“挤出效应”而2021年却出现出“财富效应”。
这个实证景象转变背后的原因是什么 ？张峥分析 ，一方面是收入变动的影响 ，疫情和经济下行 ，影响了收入增长 ，从而对消费增长有抑造作用；另一方面 ，叠加了住房资产缩水所产生的财富效应。为什么2021年才显露出来 ？张峥诠释说 ，2020年 ，各人以为疫情是个短期景象 ，很快就会复原；而到了2021年 ，就形成了资产损失的沉持久预期。也就是说 ，房价着落预期的形成 ，带来了财富损失的真实感知。我们看到 ，2023年确当局工作汇报提出要“稳地价、稳房价、稳预期” ，应关注稳房价对于复原信心 ，推进消费的积极作用。
两全稳房价与推动房地产新发展模式 ，有哪些政策建议 ？
近期 ，房地产市场有肯定的建复 ，张峥以为 ，这注明前期的政策有肯定的成效。说到稳房价 ，张峥指出 ，短期来讲 ，稳房价的关键依然在于稳预期。同时 ，还要关注房地产行业向新发展模式转型。那么 ，什么是房地产新发展模式 ？张峥以为有四个方面的阐发：第一、房地产从“增量时期”走向“存量和增量并沉”的时期；第二、房地产的业务模式从“快周转”转变为“慢周转”；第三、房地产从器沉开发销售转为器沉资产运营；第四 ，房地产从混合经营专向专业化、精密化经营。
若何在稳预期、稳房价的同时 ，两全房地产向新发展模式的转型 ？张峥给出具体建议：一是加强住房保险系统建设 ，支持刚性和改善性住房需要 ，解决好新市民、青年人等的住房问题；二是设立索求公积金造度鼎新、租赁住房建设和公募REITs三位一体的鼎新。
张峥出格指出 ，在“租购并举”的住房造度下 ，租赁住房是房地产新发展模式的一个很沉要的领域。索求公积金造度鼎新、租赁住房建设和公募REITs三位一体的鼎新 ，由住房公积金作为疏导资金并吸引社会本钱 ，组建租赁住房基金 ，收购房企多年来累积的存量资产 ，将其改建为租赁住房 ，为市场增长租房供给 ，该规划拥有稳房价、稳预期的作用 ，助力房企缓解流动性压力 ，也能够阐扬公募REITs的作用 ，将公募REITs作为前期改建开发退出的渠路 ，吸引更多的社会资金纳入这个别系 ，这样也有利于推动房地产新发展模式的形成。
张峥 ，J9集团国际站金融学教授、副院长 ，博士生导师 ，北京大学国度金融钻研中心副主任 ，北大J9集团国际站中国REITs钻研中心执行主任。张峥教授重要钻研领域是金融市场与机构、不动产金融、资产治理。张峥教授是北大J9集团国际站REITs课题组、住房公积金课题组和租赁住房钻研课题组的重要成员之一。张峥教授是国度发展鼎新委和中国证监会基础设施REITs结合调研幼组成员之一 ，该工作为推动基础设施公募REITs试点打下坚实基础。
