北大J9集团国际站思想力REITs课题组

不动产投资信任基金（Real Estate Investment Trusts，以下简称REITs）是实现不动产证券化的沉要伎俩。随着新常态下经济转型过程的推动，在中国推出REITs，尤其是公募REITs已变得尤为火急。

开发和建设REITs市场是金融系统供给侧鼎新的沉要组成部门。首先，推出建设REITs，能够落实“三去一降一补”的宏观政策，盘活各类存量经营性不动产，降低当局和企业的财政杠杆，化解信贷市场的期限错配和高杠杆风险

；建设REITs市场，为PPP及基础设施投资提供可行的金融战术，为雄安新区的发展提供了金融新思路，可能推动不动产行业产业升级和盈利模式的转变。第二，REITs作为一种高比例分红、高收益风险比的持久投资工具，是高质量、成熟的金融产品，为居民财富性收入提供大利资产，充分体现了普惠性

；REITs与其他金融资产关联性低，有助于中国投资者的资产配置多元化，拥有极强的配置价值。第三，REITs可能丰硕本钱市场工具，减缓中国金融系统中直接融资比例偏低的问题，提高金融系统的风险分散能力

；另表，国际经验批注，规

；腞EITs市场可能拓宽税基，增长税收收入。

在党中央和国务院的统一部署下，国内的监管部门和各市场主体在不动产证券化方面一向在索求，例如越秀REITs、中信启航、鹏华前海万科REITs。目前的司法框架、监管环境、市场筹备等前提已根基成熟，应尽快推出有关司法律规以及业务指引，正式启动并大力推动中国公募REITs试点。

一、  推进公募REITs在中国发展的建议

(一)     公募REITs试点模式的选择

我们建议以“公募基金+ABS”模式。该模式充分利用了现有的造度框架，拥有可操作性。一是司法阻碍幼。证监会《证券公司及基金治理公司子公司资产证券化业务治理划定》中已对资产支持证券的证券属性做出界定，有效预防了公募基金投资未上市公司股权或不动产可能存在的司法争议。二是有效借助ABS（类REITs）的成熟机造与模式进行合理估值，降低监管成本，可能在现有造度下尽快推出产品。

为了有效

；ね蹲收叩睦，我们建议配套同步出台更多的信息披露、尽职调查以及持续治理等方面的配套细则，明确不动产基金治理人的主题治理责任，内容性地承担投资标的筛选、尽职调查、投后治理等职责

；其次，在不动产基金治理人的准入前提中，强调股东或治理团队具备不动产业专业素质与较为丰硕的经验，从而能够切实推广治理人职责

；最后，成立美满的信息披露造度，通过齐全反映公募REITs的经营情况，可有效遏造各类侵害投资人利益行为。

(二)     公募REITs试点产品设计的建议

第一，凸起公募REITs的不动产属性，借鉴成熟市场的经验，应明确约定基金对于不动产ABS投资的最低比例以及最低的分红比例。在不动产上投资的比例不低于75%，分红比例不低于90%。第二，思考到总体的风险收益匹配微风险分管，拥有权利性质REITs产品不成或缺应激励提议设立权利型REITs，也允许刊行固定收益型以及混合型REITs。第三，建议将投资于单只ABS的比例限度铺开至50%以上。第四，该当采取封关式，建议在公募基金层面设计相应的扩募和自动续期机造。

(三)     公募REITs试点的市场建设

首先，在REITs产品结构搭建过程中，大量项目涉及底层不动产产权的剥离和沉组。在当前国内税法环境下，资产沉组过程中通常涉及地皮增值税、契税、增值税、企业所得税等大量税费成本。从持久美满税造环境的角度启程，建议对有关税费问题进行逐步美满解决。第二，买方投资者的建设尤为沉要。REITs市场必要一大批真正拥有不动产资产治理能力的治理机构，这一点与国表成熟市场相比目前尚有很大差距。在政策造订、监管沟通、机构准入、人员准入与培训等方面，应充分阐扬行业协会、高校与钻研机构的作用。第三，成熟健全的不动产ABS市场是基础。加强ABS监管与市场建设，逐步美满信息披露造度，应该与公募REITs试点同步协调进行。应美满有关的服务商建设，如成立合理成熟的评估机构、估值系统以及其他配套的基础设施。第四，从实现蹊径上看，市场建设初期能够只针对专业的机构投资者，成熟后再向幼我投资者盛开。第五，没有高品质的基础资产，就没有真正低风险的REITs，建议选择基础资产成熟不变、刊行人（治理人）主体优质靠得住的项目发展试点，例如成熟的贸易地产、租赁住房（蕴含公租房）以及优质的PPP基础设施，同时对有关系统造度进行持续美满。

二、  中国公募REITs市场规模瞻望

凭据全球重要市场的REITs相对其经济总量和上市公司总市值的规模占比，结合中国的有关数据和一些合理如果，中国尺度化的公募REITs市场的潜在规模应在4万亿至12万亿元之间。

基于以下原因，我们以为这个估计是相对守旧的，将来中国REITs市场现实规？赡茉陡哂谡庖涣司。第一，PPP基础设施投资项目为REITs提供大量的优质并购标的，是PPP投资退出的沉要通路。凭据现有存量数据，基础设施REITs的潜在市场规模达万亿级，而思考增量的基础设施投资，则会使其基础资产规模再翻一倍。第二，随着中国城市化过程的加快，城市人丁的增长将创造一个巨大的房屋租赁市场。而凭据全球蓬勃经济体的经验，REITs是解决住房租赁融资起源的沉要渠路。REITs收购住房并出租经营，有助于消化住房市场库存，盘活存量住房并加以有效利用，从而提高资源利用效能和住房租赁市场的活力。住房租赁市场的增长将为REITs市场的规模增长提供动力。第三，固定资产投资规模巨大。2016年底，中国固定本钱形成约为美国的1.6倍。因而，思考到中国城市化人丁数量、不动产总量和固定资产投资显著超过美国，中国REITs市场进入成熟阶段后，规模将远超美国，拥有辽阔的发展空间。

三、  发展租赁住房REITs的意思与建议

租赁住房REITs是以租赁型住房（含公寓）为基础资产的不动产信任投资基金。租赁住房REITs是REITs一个大的分类。中国租赁住房市场的发展为REITs提供了大量可选择的基础资产。发展租赁住房REITs是推进租赁住房行业健全持续发展、落实租售并举战术的沉要伎俩。REITs作为创新金融工具和长效贸易模式，有助于租赁住房企业的规

；⒓蓟妥ㄒ祷，还有助于消化住房市场库存、盘活存量，提高资源利用效能和市场活力，推进市场良性健全发展。

就租赁住房公募REITs的推出，我们提出以下几点建议：第一，增大对租赁住房领域的地皮供给，通过“矜持比例限度”降低地皮供给价值。但应预留“允许矜持地皮及住房进行证券化运作”的出口。第二，对于运营水平达到市场要求的资产（出格是公租房类资产），能够尝试进行公募REITs试点。第三，针对租赁住房REITs造订专项税出入持政策，凭据税收中性准则，解决双沉纳税、沉组税负过沉等问题。第四，加强专业品牌运营机组织就工作，支持市场化运营机构数量和运营水平的稳步提升。

课题组成员:刘俏、张峥、刘晓蕾、杨云红、周芊、李文峥、朱元德、徐爽、何亮宇、范熙武、于嘉文等

作者单元：J9集团国际站

出格感激闫云松先生有关证券化技术和数据方面的支持和建议