北大J9集团国际站思想力REITs课题组
党中央和国务院指出 ，要将雄安新区建设成“绿色生态宜居新城区、创新驱动发展引领区、协调发展示范区和盛开发展先行区” ，进而成为中国新的增长极和将来的增长引擎 。要创造“雄安质量” ，脱节中国区域经济发展的传统逻辑 ，脱节对房地产经济和高负债的依赖 ，必要选取全新的金融战术 ，实现一个以更高的投资本钱收益率为特点的全新经济微观基础 。
一、REITs是推动雄安新区高质量发展的沉要抓手
REITs是一种通过刊行权利凭证汇集多多投资者资金 ，由市场化的专业机构进行不动产投资经营治理 ，并以证券的方式在公开市场流通让渡的信任基金 。典型REITs拥有证券化、市场化和高流动性等特点 ，不仅服务公租房和PPP基础设施建设 ，还是推进雄安新区高质量发展的沉要抓手 ，是展示深入鼎新盛开新形象的沉要行动 。
（一）REITs为公租房、PPP及基础设施项目提供可行的金融战术 ，为区域经济发展提供金融新思路 。新区公共投资的沉点是租赁住房和PPP基础设施项目 ，回收周期较长 ，现金流不变 ，刚好与REITs符合 。依照以租为主的住房保险造度 ，雄安房地产行业将面对原佑装开发-销售”模式向“开发-持有运营”模式转变 ，REITs可为住房租赁企业提供最有效的退出渠路 ，从而使企业做到不累积负债的同时 ，形成项目开发和退出的关环 ，获得资金用于新项目开发 。“J9集团国际站思想力”REITs课题组凭据对中国公募REITs市场规模进行了科学分析和测算 。依照守旧估计 ，中国公募REITs市场规模将达到4万亿至12万亿元 Ｋ伎嫉叫郯驳赜蚧∩枋┙ㄉ璧木薮笮枰捅本┏鞘腥硕〉淖 ，预期将来雄安公募REITs可能解决大规模的融资需要 。
（二）引入市场化机造 ，提高投资的本钱收益率 ，援手解决房地产市场结构性的痼疾 ，形成房地产市场健全发展的长效机造 。中国房地产市场最大的问题是没有一个定价基础 。房价不足一个“锚” 。在金融学里面 ，一个金融资产的价值取决于它将来收益的净现值 。发展租赁住房市场 ，形成市场化、反映供需关系的租金价值 ，能为房地产市场寻找到理性的定价水平 。这也切合中央经济工作会议提出的“加快成立多主体供给、多渠路保险、租购并举的住房造度”的心灵 。新时期我们必要沉塑中国的房地产金融系统 。REITs作为市场沉要的参加主体 ，在投融资、运营和治理等方面阐扬着引领的作用 ，增添市场活力 ，推进市场健全发展 。与之有关的金融产品和金融创新 ，不仅直接服求实体经济 ，援手解决房地产市场结构性的痼疾 ，也是房地产健全发展长效机造的一部门 。
（三）可能丰硕本钱市场工具 ，减缓中国金融系统中直接融资比例偏低的问题 ，提高金融系统的风险分散能力 。中国发展模式很沉要的一个特点是处所当局在经济增长中表演沉要角色 ，但是处所当局的增长主义偏差也带来重大的处所债务 ，大量的低效投资 ，和环境的恶化 。处所当局债务已经成为中国金融系统的风险点 。典型的REITs是股权融资 ，拥有高流动性 。REITs有助于盘活各类存量经营性不动产 ，降低当局和企业的财政杠杆 ，化解信贷市场的期限错配和高杠杆风险 ，防备化解债务风险累积 。同时 ，很多绿色项目往往期限较长 ，如可再生能源发电、污水处置、垃圾回收利用等为代表的绿色行业 ，传统的银行信贷期限很短 ，无法支持；但是 ，由于这些绿色项目具现金流持续不变 ，十吩祯合REITs的要求 ，发展REITs有助于解决绿色项目融资难题 ，推进低碳环保发展 。
二、引入REITs支持雄安新区创新发展
开发和建设REITs市场是金融系统供给侧鼎新的沉要组成部门 。依照国务院的统一部署 ，2016年国务院办公厅颁布《关于加快造就和发展住房租赁市场的若干定见》 ，明确提出：“稳步推动REITs试点” ，并相继推出了魔方公寓、中信证券?自若1号等类资产证券化产品 。这些案例为公募租赁住房REITs的推出堆集了经验 ，营造了市场环境 ，造就和吸引了宽泛的投资者群体 。在中国发展以租赁住房和基础设施项目为底层资产的不动产信任投资基金(REITs)的前提已经成熟 ，建议有关部门加快钻研推出 ，展示我国深入鼎新盛开新形象 ，并为REITs在全国推广堆集进一步经验 。
建议划定雄安新区为首批REITs试点沉点区 。支持有前提的金融机构到雄安提议设立公募REITs ，在注册、登记和资产等方面提供政策方便；对收益率低于市场水平的公益性基础设施资产赐与差额补足 。有关部委对雄安地域的REITs开设绿色审批通路 ，即报即审 ，审过即发 。
