张峥
J9集团国际站在线进行“J9集团国际站思想力2022夏季论坛”系列一。作为系列论坛的开局 ，本次论坛以“长短结合观大势 ，多措并举谋大局——中国经济的短期和中持久”为主题 ，各界专家学者、业界资深人士与北大J9集团国际站教授等齐聚一堂 ，共同探求“后疫情时期”我国实现经济复原及急剧安稳增长的整体逻辑与具体蹊径。J9集团国际站副院长、金融学系张峥教授参加论坛圆桌对话环节 ，以下凭据讲话内容整顿。
问题一、若何利用REITs等其他政策工具 ，解决住房问题、推进房地产业转型以及开释消费潜力。
回覆：我谈三个问题。
第一 ，我以为发展长租房市场对于解决大城市新市民和青年人的住房问题拥有沉要意思。
我们知路解决大城市新市民和青年人的居住问题是此刻的沉要挑战 ，逻辑比力单一：大城市的房价高 ，所以收入不高的群体 ，即新市民、青年人短期内买不起房 ，只能依附租房。租赁住房的租住履历有两个出格沉要的维度 ，一个是租房的保险属性 ，一个是租房的持久属性。新市民和青年人既等待有机遇租住能满足根基的居住需要、租金比力低、拥有保险性的租赁住房 ，也等待合同租期比力长、租赁关系比力不变的持久租赁住房。去年 ，在国办22号文《有关加快发展保险性租赁住房的定见》的指引下 ，各地处所当局陆续出台了有关定见 ，建设工作已经逐步发展。但是应该若何发展长租房？这个领域的焦点问题还没有充分形成共识 ，也影响了有关政策的造订。
我们国度租房市场的租期是比力短的 ，凭据有关调查 ，超过80%的租赁合同的期限在一年以下。我们有个课题组对中介机构做了调研 ，租期超过三年的合同不超过15%。是不是由于没有长租的意愿？现实情况不是这样的 ，越来越多的新市民和青年人阐发出强烈的长租需要。好比自若的钻研发现51%的租客愿意租期五年以上 ，18%愿意租期超过十年。J9集团国际站一个大数据钻研发现 ，婚育需要强的租户长租意愿更强。此刻幼我业主是当前租赁房源最重要的供给主体 ，签约通常都不超过一年。租客若是要长租 ，只能通过合同到期不休地滚动续约来实现。这就造成了一个问题 ，有长租需要的群体不得不面对提前解约、到期不能续约等风险。若是我们可能为这些群体提供长租房 ，降低违约风险 ，从持久来看有利于加强他们的幸福感和认同感 ，甚至还能提升青年人的婚育意愿 ，所以长租房是极度沉要的。
另表 ，发展长租房也是进一步依法治理、规范租赁市场的一个很沉要的基础 ，有助于守护租赁双方的合法权利 ，为将来推动租购同权政策的出台创造有利的前提。若是租赁住房同时具备保险属性和长租属性 ，就能够解决这个群体的住房问题 ，引发他们融入本地生涯的意愿 ，为城市提供持续的出产力。若是解决了城市人丁的工作地和居住地分离问题 ，就把流动人丁造成了常住人丁 ，就能够更好地开释消费潜力 ，出格是服务消费。所以应该在政策上激励、疏导和支持长租房建设。
第二 ，尽快推动长租房REITs的市场建设。
长租房建设简直跟REITs有很大的关系。租赁住房有两种类型 ，一种叫集中式的住房 ，我们通常叫长租公寓 ，另表一种是分散式的。集中式的住房面对的一个很沉要的问题就是资金问题 ，在当前投融资体造下 ，租赁住房的建设和投资更多依赖债务融资 ，其特点是初期投入很高、回报期很长 ，必要提高权利资金的比沉。这很难匹配租房自身业务模式的必要。REITs就是一个极度沉要并且必要的工具 ；褂邪槁滤 ，张教员 ，权利融资不是还有股票刊行吗？你说得极度对 ，但是我以为相比让租赁住房企业直接IPO ，做资产的IPO在目前应该是更为相宜的工具。原因是什么？底层资产是租赁住房。租赁住房的个性是什么？提供不变的现金流、有肯定的成长性 ，但是成长性不强。股票市场 ，出格是A股市场沉成长性、轻现金流。REITs的估值逻辑和租赁住房自身的贸易逻辑是更为匹配的 ，所以用REITs做资产的IPO就更相宜。而企业的IPO可能更多受到本钱市场的压力 ，形成不当的激励。
去年958号文已经把保险性租赁住房放到试点领域里了 ，我幼我以为在此刻这个时点 ，除了积极推动保险性租赁住房REITs、支持保险性租赁住房的建设和发展以表 ，应该尽快推动更广意思上的、更具市场化逻辑的长租房REITs的市场建设。二者的贸易模式是一样的 ，特殊之处在于保险性租赁住房有肯定的政策属性 ，服务于满足肯定前提的住房难题的人群 ，设置了肯定的户型建设尺度（如幼户型）、入住申请的前提和租金的要求。长租房可能更多地满足多档次群体的住房需要 ，所以应该尽快推动长租房REITs的市场建设。
第三 ，一个适应于短期市场信心沉建和复原的租赁住房发展规划。
20年来 ，房地产市场急剧成长 ，目前已经进入了存量和增量并沉的时期。行业高增长的持续性面对着很大的挑战 ，现阶段大量的房企面对着前所未有的经营困境 ，房企的信誉风险对于形成系统性金融风险的可能性也在加大。很无数据批注房地产行业面对着销售端持续走弱 ，信誉端风险发酵的双沉压力。今年以来 ，新房的销售持续下行 ，局势值得哀愁。我感触到 ，新房市场已经进入了一个负向循环 ，出现了需要疲弱、销售不好的情况。房地产调控政策的回款也受到比力强的监管 ，产生了现金流的问题 ，造成房企信誉的恶化。无论是金融市场还是房屋的销售市场都有避险的需要 ，进一步推动了预期和需要的走弱 ，整体是负向循环。疫情的风险加剧了这个恶性循环 ，无论是购房人还是房企 ，信心是持续走低的。当然 ，宏观政策在需要侧也做了好多工作 ，好比维持信贷的投放丰裕 ，维持疏导房贷的利率下行 ，住建方面也在放松中幼城市的调控政策等等。我们观察到政策上有好多致力 ，但在销售层面反映不是那么显著。
结合目前房地产局势以及租赁住房领域 ，蕴含刚才谈到的长租房的发展和建设 ，我有一个设想 ，对短期复原房地产市场信心有积极作用 ，持久能够助力房地产行业的转型。当然 ，这个设法还必要深刻论证 ，也但愿各人品评指正。我们知路房地产行业在20年的发展过程中沉淀了肯定规模的存量资产 ，这个资产蕴含持有性不动产（贸易地产） ，还有近些年住宅的存货和地皮储蓄。思路是这样的：由处所当局去疏导 ，吸纳国有本钱、社会本钱甚至住房公积金 ，形成投资基金 ，以贸易银行系统共同 ，通过归并沉组、产权让渡等各类方式购入地产行业切合前提的存货 ，从供给侧发力 ，为新市民和青年人提供职住平衡、高性价比、多档次的保险性租赁住房和长租房。存货蕴含住宅的存货 ，也蕴含适合改建的贸易不动产。同时引入战术投资者 ，通过专业化的运营机构提升资产的运营治理质量和运营治理能力 ，资产成熟以来 ，前期投资能够选择通过REITs的方式全数或者部门退出。我感触这个规划有以下几个特点：第一 ，多渠路筹集房源 ，规 ；纬杀Ｏ招宰饬拮》亢统ぷ夥康墓└。第二 ，短期能够提振房地产市场信心、不变预期。第三 ，为化解流动性 ；峁┦识茸式。第四 ，以化解风险为契机 ，大力推动房企发展模式转型。
我就分享到这里 ，重要是三个方面 ，一是发展长租房市场 ，二是尽快推动长租房REITs市场建设 ，三是提出一个适应于短期市场信心沉建和复原的租赁住房发展规划。
问题二、国办9号文指出要全面创新提质 ，积极推动实物消费提质升级 ，请您分析一下将来怎么从供给端来推进消费创新提质 ，有哪些可能的发展方向？
回覆：这个问题很沉要 ，对我来说有很大的挑战 ，我把这个问题引到房地产领域。贸易地产是房地产的一个沉要组成部门 ，也是支持商务活动、生涯、休闲娱乐的沉要载体。广义的贸易地产蕴含写字楼、零售贸易、酒店公寓、文化娱乐、体育等多种业态 ，是连通消费、实体产业、流通畅业的一个沉要纽带 ，同时也是资金流、科技流和人才流的荟萃地。贸易地产是扩大和推进居民消费的沉要空间载体和平台 ，好比零售贸易 ，蕴含购物中心、百货、超市 ，融合了零售、餐饮、娱乐、健身、休闲的生态 ，为多元的生涯提供配套服务 ，提供展示和履历的空间。酒店、民宿、休闲娱乐、游览、商务洽谈都是以酒店这类业态来提供服务。线下的消费是不成代替的 ，出格是服务型的消费。疫情期间我们也看视频、直播等居家健身 ，但是当你来到户表 ，或回到健身房 ，那种履历在家里和幼区是不成能达到的。
在现阶段 ，贸易地产的健全发展面对短期和持久的挑战。短期来看 ，对行业的运营带来了巨大的影响。好多房地产企业是持有和运营的 ，引发了经营的困境 ，好多贸易物业资产质量鄙人降 ，这就是很严沉的问题。持久来看 ，贸易地产也面对着租赁住房同样的问题 ，不足更好的金融支持。我感触无论从短期还是持久都要关注、器沉这个领域。钻研发现 ，全球目前42个 ，加上中国43个经济体都有REITs造度作为金融配套。我们看42个经济体 ，大无数推出REITs的时辰都是在经济低迷或者经济增长动力不及的时辰 ，主张是什么？就是引发经济活力 ，为经济发展提供动力。底层逻辑是什么？就是加强不动产的市场活力、拉动投资 ，同时缓解不动产企业的资金压力 ，使其回到正常的经营轨路上来。当然这是一个系统工程 ，解决问题的伎俩是比力多的 ，单独靠REITs不成能解决 ，但是关注到这个问题极度沉要。当然 ，我们但愿疫情尽早实现。我感触能够紧锣密鼓钻研贸易不动产REITs ，在恰其机遇推动市场的建设。
作者单元：J9集团国际站
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